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专业商 业设计为商业地产增值



市场上 大规模开发商业项目的狂潮,已造成 供应过剩并使商业地产开发成为高风险领域,其根本 原因在于缺乏专业操作水准,特别是 在选择商业设计机构方面。

  商业项 目的规划设计现已进入专业化中的专业化阶段。对于开发商,所有的 设计单位都是专业化机构。但是,只有专 业进行商业设计的单位才是专业化中的专业化机构。这就好比病人上医院,医院里 的医生都是专业人士,科室不同,专长不同。牙科不会接生,产科不会拔牙。所以并 不是任何设计单位都有能力进行商业设计。有的设 计院只擅长住宅和其它公建,某些设 计单位虽设计过商业项目,但传统 的商业运作模式,与目前 国际水准的大型综合商业的专业化运作需求有着本质的差别。国内有 专业特长和市场实战经验的商业设计人才极为缺乏,很大程 度上误导了开发商,使本不 够成熟与理性的商业项目面对更大的风险。

  商业项 目的规划设计对于商业运作策划仅仅是深化与完善工作。因而商 业设计必须在对项目的商业业态规划基础上进行。目前的 商业项目开发既缺乏商业项目的定位与业态规划能力,又忽视 前期工作的必要性。很多的 商业地产开发项目,因缺乏专业定位、业态规划、和主力 店招商的情况下,盲目开 始建筑规划设计。有些项 目甚至进行大规模的规划设计国际招投标。在开发战略不够明确,执行技 巧不够准确的情况下,规划设 计方面的投入有可能是南辕北辙,不但浪 费了时间和资本,为后期 的招商与经营工作反而带来更大的阻碍与不确定性。商业设 计仅仅是对商业业态的运作模式的建筑表达。脱离商 业经营自身专业化的任何创意并不会为项目带来增值。

  商业建 筑的房产在商业项目中是没有价值的。其它的 任何房地产项目如住宅等,其房产 具有自身的不动产价值。而商业 地产是一种金融化产品,商业项 目的价值是以每一平米的营业额,也就是现金流来表达。中国人常说:“一铺养三代”,其重要前提是“铺”必须是“旺铺”。换而言之,如果经营火爆,才具有商业价值。如果经营惨淡,则成为负资产,抛之不及,何以养三代。因此商 业项目的价值完全在于业态的定位、招商与经营。脱离商 业运作而规划设计出的建筑设施可能根本不具有商业价值,甚至无 法经营而成为负资产。

  目前市 场上多数的商业项目都是先规划设计,甚至建 设之后再进行招商。最终业 态的形成也完全是招商结果所形成的一种随机状态。开发商 计算商业项目的价值也是按照住宅地产的开发模式,在土地、建安等各种成本之上,加上自己的利润,参考市 面房产价格所制定出来的。完全未 考虑不同业态的承租能力差异,以及专 业商业运营所带来的增值效应。所以国 内的商业项目卖的仍然是房产,而非商业,因而根 本称不上是专业化的商业地产。这种盲 目规划与建设模式,只能在 市场不成熟阶段才会出现开发商振臂一呼,消费者 蜂拥认购的局面。

  专业化 的商业设计有自己一系列的专业原则。首先要 区分不同业态的组合方式对商业项目整体增值的效应。把对周 边区域影响巨大的主力店家拆分安置,以带动 其余散户招租部分的增值。不但要 限制主力店的出入口方式,更要在 其四周沿面预留足够的零售铺位。在客流、车流、货流、内流、污流的 整合设计基础上,特别在 麦场的人流设计方面更强调环路与可视的原则。在纵向 空间的设计方面突出室外分流与高限。所有这 些设计原则的核心原理并非玩弄设计创意,而是力 图使每一平米的营业面积价值最大化。

  体验消 费越来越成为商业项目的主要趋势。非购物 方式的消费带来的营业收益所占比重越来越大。影院、网吧、茶馆、酒吧、咖啡厅、蹦极、抽奖、展览、演示、花车等 非售货服务成为商业设施中最有吸引力的部分。人有观 人与被观的需要,因而创 造一个允许人停留与观赏的共享空间更能引人入胜,同时结 合艺人表演等休闲活动。体验消 费者需求更要求商业界面的设计更加多元化、休闲化、娱乐化。新一代 商业设施的界面已不再是简单的建筑立面。更多地结合了广告、表演、灯光、招牌、发布等多元化的电子、机械、光效设施。这对传 统的建筑设计方式又是一个新的挑战。

  新一代 的商业设计不但为商业项目增值,也将为 城市建设带来新的地标性外观。专业化 中的专业化设计是不可逆转的趋势。五合国 际近来所承接的许多商业设计项目,都是因 为前期缺乏专业化指导,面临后 期的招商与经营困境后才转而寻求专业商业设计机构。因此项 目自身的优势必须结合专业的运作,才能把 商业的价值最大化。

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